集资4.7亿重建自家房屋 老旧小区如何“自主更新”？

　　老旧小区改造是关系到千家万户切身利益的重大民生工程。

　　就在本月上旬，浙江出台了全国首个省级层面推进城镇老旧小区自主更新的指导意见，《指导意见》将在5月1日正式试行。其中的关键词就在于“自主更新”，把决定权交给小区居民。通过政府引导、业主出资，实施老旧小区危旧住宅的整体拆除重建。通过推进城镇老旧小区改造自主更新试点工作，引导群众从“要我改”到“我要改”。

　　近段时间，位于杭州市上城区的闸弄口新村、东村、新苑等片区，正在进行小区自主更新的排摸调研。调研的内容除了有没有意愿，还具体到重建房屋想不想扩大面积、要不要车位等。

　　杭州市上城区闸弄口街道闸弄口社区党委书记 吾艳：目前大概摸底70%到80%，涉及2000多户，大多数还是比较支持自主更新这件事。

　　杭州市上城区闸弄口街道闸弄口新村居民：虽然外立面也有进行过改造，但是老房子漏水之类的问题还是会有。如果能推倒重建的话，我觉得这些问题可以一并解决掉的。

　　在《指导意见》发布后，杭州西湖区的翠苑北二区的小区居民积极响应，将一份“原拆原建倡议书”贴在小区出入口，小区业主还自发成立了自主更新委员会，向街道提交了自主更新申请。看居民意愿如此强烈，街道工作人员及时对接西湖区住建局，邀请相关专家，组织召开了一次小范围的业主沟通会。

　　杭州西湖区翠苑北二区居民代表 丁质良：翠苑北二区210户业主向你们表达我们强烈希望原拆重建的意愿。截至4月15日晚，同意原拆重建的业主有178户，占调研人数比例达94.6%。

　　浙江省建筑设计研究院规划设计院院长 胡适人：这次的事情叫做自主更新，所以特别强调自主两个字，我们的目标肯定是要100%同意的。

　　根据《指导意见》，住宅小区可成立业主自主更新委员会或授权业主委员会，在广泛征求业主意见后，自愿提交更新申请。经所在县（市、区）政府审核后，委员会根据当地政策和条件，编制更新方案，最后必须由业主共同作出实施决定。

　　虽然热情满满，但经过现场沟通后，丁质良明白要实现小区的自主更新并不容易。

　　杭州西湖区翠苑北二区居民代表 丁质良：方案出来以后，最大的问题就是出资。原来是意愿，但是真正让你口袋里掏多少钱，我个人感觉分析可能跟现在的数据就会有所偏离。

　　自掏腰包建房子要出多少钱？

　　看看浙工新村的案例

　　大家最为关心的是自掏腰包建房子到底要拿出多少钱？杭州浙工新村是浙江自主更新的试点案例，需要居民自筹的具体数额也都跟浙工新村有关。那么，作为杭州第一个“吃螃蟹”的老旧小区，浙工新村自主更新时小区老百姓出了多少钱？具体的数额又是怎样核算出来的呢？

　　眼前这片工地就是正在建设中的浙工新村，根据自主更新方案，浙工新村拆除了原来的13幢多层建筑，新建7幢住宅小高层，还将配置活动中心等配套设施，新设地下车位460多个。

　　杭州市拱墅区朝晖街道党工委书记 李骃：路对面就是浙江工业大学，北面是浙江省人民医院，看病基本上这里方便，购物、交通、出行，包括教育等已经非常成熟。

　　浙工新村建于20世纪八十到九十年代。由于房龄长，小区有多幢住宅被鉴定为C级危房。2018年，浙工新村被纳入政府的成片改造计划，但由于多种原因改造计划搁浅。随着时间的推移，很多居民的拆改意愿越来越迫切。

　　在经过长达一年的调研和前期准备，2023年4月23日，浙工新村有机更新项目启动。通过六轮入户走访，发动居民的力量，建立居民自更会，项目84天完成签约，66天完成腾房。根据签约方案，浙工新村业主要承担：

　　与原房套内建筑面积相等部分的新房建筑面积改造费用为1350元/平方米，同时确保重建后置换的新房套内面积不小于原房套内面积。

　　扩建面积则按34520元/平方米收取，最多能扩建20平方米。

　　车位22万元左右。

　　杭州市拱墅区朝晖街道党工委书记 李骃：每平方米1350元的重置价，是参照杭州市的房屋重置价格标准。每平方米34520元的新房扩面价，是请第三方机构针对新房的市场评估、实际周边老旧小区的二手房成交价等维度测算出来的一个专业数据，当然大的前提还是资金平衡。

　　李骃强调，1350元/平方米的价格并不是房屋建设的实际成本，那实际成本到底是多少？记者咨询了行业内人士。

　　浙江省工程建设标准化专家委员会成员 裘黎明：大部分的中档房子建设成本价格目前在每平方米3000到4000元，这个成本是除了土地成本以外包括前期的一些费用，检测费、水电煤这些。

　　据裘黎明介绍，浙工新村因为地质原因，地下室施工基坑维护成本较高，建设成本每平方米就达到了4000元左右。这也就意味着，浙工新村的老百姓如果不选择扩充房屋面积，也不要车位，那么他所承担的费用是远低于房屋建设的实际成本。

　　杭州市拱墅区朝晖街道党工委书记 李骃：他是我们62幢的居民，他原先的老房子建筑面积是69.05平方米，套内的建筑面积62.94平方米。我们按照新房的套内建筑面积不小于旧房的原则换算过来以后，预估新房得房率是80%。新房的预估面积建筑面积是79平方米，在我们设定的七个户型当中，最接近的是81平方米的户型。类似这种，在我们整个这个项目当中不选择扩面的有60户，最大限度地保障室内面积的权益了。

　　根据实际情况，这一户所要支出的费用包含了重置费用以及2平方米的扩面费用，共计17万多。与此同时，政府还会补贴旧房装修费用以及房屋建设期间的每月租房费用。

　　浙江省住房和城乡建设厅副厅长 姚昭晖：原有面积之内的核算相对是比较低的。另外一个实际上是从总体整体项目资金平衡的视角去测算了扩面价格，某种意义上是用扩面相对高的出资，来弥补低成本不扩面的居民的出资。把这项工作的启动门槛尽可能降到最低，总体是要平衡的。

　　启动门槛低，老百姓才有自主更新的意愿和动力，但是老旧小区里可能还有一些困难群众，他们连启动门槛都够不到，这是否会影响自主更新的整体推进呢？

　　浙江省住房和城乡建设厅副厅长 姚昭晖：我们政府其实还是要有所作为，特别是针对一些特别困难的家庭，我们还得采取措施去解决他们的难题，让他们也能够享受到我们发展的红利。

　　老旧小区自主更新 更新的不只是房子

　　据了解，杭州浙工新村500多户居民自筹资金从10多万到百万不等，共筹集约4.7亿元。据测算，小区整体更新费用约5.3亿元，不足部分由政府旧房改造、加装电梯、未来社区等专项资金补齐，整体实现资金平衡。

　　说到钱，这里不得不提一个很关键的细节。浙工新村小区重建，多层变高层，同时又有扩面的需求，这样一来楼房的容积率发生了改变，而容积率的提升就要补缴土地增容费，对于老百姓来说是否意味着又多了一笔费用呢？

　　近日，为了更好地推进老旧小区自主更新工作，浙江省住房和城乡建设厅系统内召集了一次沟通会，大家就浙工新村的案例展开探讨。

　　姚昭晖补充说道，2013年1月，国务院办公厅转发国家发展改革委、住房城乡建设部制订的《绿色建筑行动方案》，其中就提到了容积率奖励政策。

　　浙江省住房和城乡建设厅副厅长 姚昭晖：它里面就明确授权，有关部门可以制定容积率奖励政策。因为是奖励的，所以也就不需要再补缴土地的增容费。我们的老旧小区自主更新过程当中，一方面解决了老旧住宅建筑节能性能低下的问题，另外一方面也解决了民生的问题。所以从过程来看，绿色建筑行动方案的一些要求其实是全面都落实了。所以我们认为可以参照使用容积率奖励政策，当然奖励政策也不是无限的，不可以所有的都奖励。

　　要有限度，这就意味着不能无限制地扩增面积和房屋套数。

　　浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长 虞晓芬：实际上还受到很多方面的因素的影响，比如说与周边社区的关系，增加的住房对教育配套的要求也提高了，对地下排污管线的要求也提高了。空间资源的分配一定要讲究公平性、公正性。

　　推进老旧小区自主更新需因地制宜

　　我国城市建设发展目前已逐步进入存量时代，如何推进新形势下的城市更新改造是急需突破的难点问题。

　　浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长 虞晓芬：我们面临越来越繁重的存量房维修更新的压力。1990年以前建成的房子，浙江省的存量就有九千多万平方米，有二十多万幢。如果继续走原来的模式，第一，走不下去，不可持续的；第二，房子的问题会日积月累，越来越突出。

　　虽然有了浙工新村这一试点案例，但在此次《指导意见》中也明确指出，各地要按照因地制宜、“一事一议”的原则，可结合地方实际开展多种形式和不同规模的自主更新项目。

　　浙江省住房和城乡建设厅副厅长 姚昭晖：各地不同的城市条件不一样，不同的小区条件也不一样。群众提出的需求都要统筹考虑，所以在当前来说还是属于试点阶段，处在探索阶段。

　　中国人民大学国家发展研究院城市更新研究中心主任 秦虹：什么样的政策制度有什么样的结果，新的政策制度才有可能造成新的自主创新。从国家层面研究出台相关政策文件和标准的规范，支持地方来探索老旧小区自主更新的模式。