房东卖房,房客能优先购买吗?

　　在租赁关系中，房屋所有权人将闲置房屋出租，取得租金收益，承租人直接使用房屋，双方各取所需，充分发挥房屋的效用。但租赁是有期限的，当租赁期限届满时，若出租人将房屋出售，则承租人将不得不另行寻找出租房源或者购买房屋，以满足居住需求。房屋使用状态的频繁变化不仅不利于承租人安居乐业，而且会降低房屋的使用效率，增加社会的交易成本。

　　为落实租购同权住房制度的要求，民法典合同编修订了合同法及相关司法解释中关于房屋承租人优先购买权的规定，通过明确承租人优先购买权的界限，平衡出租人与承租人之间的权益，同时保障出租人的交易便利与承租人的居住需求，降低出租人与承租人的交易成本，促进了房屋效用的最大化，提高了社会整体效益。

　　案例：小王租住的房屋条件不错而且交通方便，小王对此很满意，考虑把房屋买下。但是，房东在未告知小王的情况下，把房屋出卖给了他人。现在房屋租赁期限即将到期，房东要求小王按时腾房，好把房屋交付给买方。小王能否主张优先购买承租房屋？

　　民法典第七百二十六条：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。

　　民法典第七百二十八条：出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。

　　检察官解析：民法典对承租人优先购买权的规定体现在以下三个方面：

　　第一，民法典明确了优先购买权的行使期限。依据合同法第二百三十条的规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。但是对于承租人行使优先购买权的期限，合同法并无明确规定。而民法典则再次明确了出租人的法定通知义务，并规定了承租人行使优先购买权的期限。其中第七百二十六条明确规定，出租人出卖租赁房屋的，在出租人通知承租人后，承租人应在十五日内明确表示是否购买承租的房屋，如果未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。此规定有助于明确出租人和承租人的权利义务，促进承租人积极行使权利，减少对出租人行使所有权的干扰，更好地发挥优先购买权的积极效用。

　　第二，民法典明确了承租人不享有优先购买权的情形。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的，承租人主张优先购买房屋的，法院不予支持。民法典在此基础上进一步明确了承租人不享有优先购买权的情形：房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的，可以直接交易，不需要通知承租人行使优先购买权。该规定进一步明确了承租人优先购买权的界限，可以有效预防承租人与房屋按份共有人、出租人近亲属之间就房屋交易发生冲突，有利于提高房屋交易的效率。

　　第三，民法典明确了房屋承租人优先购买权受到侵害的法律后果。对于房屋承租人优先购买权受到侵害后，如何救济的问题，合同法没有明确规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。民法典对该司法解释的内容予以肯定，明确了房屋承租人优先购买权受到侵害的法律后果。民法典第七百二十八条规定，出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。

　　本案中，小王作为承租人享有优先购买权。除非房东将房屋出卖给房屋的按份共有人或者自己的近亲属。在买受人不是房屋按份共有人或者房东近亲属的情况下，房东在出售房屋时，有及时通知小王的义务，以便小王行使优先购买权。现房东未通知小王就将房屋卖给他人，小王的优先购买权已无法行使，小王可以要求房东承担赔偿责任。

检察官小贴士

　　承租人在签订房屋租赁合同时，应当积极与出租人沟通，针对房屋的优先购买权进行明确约定。承租人可以将自己的合法权益白纸黑字地写到租赁合同中，并具体约定如若出租人侵犯了承租人的上述权益，应如何承担赔偿责任。届时，如果出租人不遵守合同约定，承租人可以依据民法典的相关规定，捍卫自己的合法权益。

　　（作者单位：北京市人民检察院第二分院）