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　　非房东签订的房产合同是否有效

　　要不要承担违约责任

　　5月初，小林夫妇接到蒋阿姨电话，哎呀，我公公的朋友说，这套房子起码值300万。

　　小林夫妇直接懵掉了。这是涨价的意思吗？他们说，要不1万，然后2万，提高到3万。他们说蒋阿姨直接推说，我公公婆婆不想卖了。

　　小林夫妇和中介想直接找老人沟通，但是蒋阿姨拒不透露老人住所。

　　钱江晚报记者昨天也反复致电蒋阿姨，她听说我是钱江晚报记者，想问房子的事情，就直接挂了电话，再也不接。

　　目前双方都请了律师。昨天小林夫妇的律师给蒋阿姨发了催促函，说最迟于今天下午17点以前签订《杭州市房屋转让合同》，否则走法律途径。

　　小林夫妇今天也接到了蒋阿姨的律师的电话，律师说，蒋阿姨不是房东，她签的合同是无效的，现在可以把定金退给他们，最多赔他们定金的这一个月利息。

　　钱江晚报记者咨询法律界人士碰到这样的纠纷，走向如何。

　　有人倾向于蒋女士的行为种种让大家足以相信她有代理权，这就是法律上称为“表见代理”。表见代理一般会被认定该代理行为有效，以维护代理制度的诚信基础，保护善意第三人的合法权益。

　　但是也有人认为，蒋女士在签订合同时没有出具房屋所有权人，即老夫妇经过公证的委托协议，那么可以视为中介和买方自己把关不严，没有尽到审慎的审查义务，自己承担不利后果。

　　浙江丰国律师事务所主任陈松涛认为，蒋阿姨是完全民事行为能力人，她明确自己在干什么，她签的合同有效，现在合同履行不能，那么蒋阿姨要依据合同承担违约责任，合同中约定的是总房价10%，255万元的房子要赔偿25.5万元。或者定金双倍返还，也就是20万定金，退一赔一，再赔20万；两者选取其一。

　　但是，房子，小林夫妇看样子是得不到了，因为蒋阿姨不是房屋的所有权人，她无权处分该房产，也就是说，她说卖是没用的。

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　　相关法条

　　《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规

　　定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。