深圳世界之窗

热闹非凡的深圳华侨城锦绣中华民俗村泼水节。(华侨城供图）

深圳华侨城创意文化园。（华侨城供图）

　　6月，重庆将迎来直辖20周年纪念日。这个月，全国首座山地版欢乐谷，将在两江新区开门迎客。

　　占地48万平方米的重庆欢乐谷，在国内同类乐园中面积最大。从2014年6月签约落户，到今年6月开园，仅有三年时间。高效率背后，体现出华侨城成熟的开发模式。

　　然而，模式与效率的培育，非一日之功。日前，记者来到深圳，追寻华侨城的成长历程。

　　停止所有开发，只为等一个好的规划

　　1985年，改革开放的春风吹遍东南沿海，率先起跑的深圳特区格外引人注目。

　　那时，三天一层楼的“深圳速度”正风靡全国，但有一个例外——深圳湾华侨城项目获批半年，却迟迟不见动静。

　　“为什么不动？华侨城在搞什么？”华侨城一位高层回忆，当时有上级领导责问华侨城建设指挥部主任马志民。 马志民却反问道：“一片4.8平方公里的滩涂，稀洼洼的，开发怎么搞？”

　　马志民不是一个畏难的人。解放前，他加入东江纵队打过游击；解放后，他又指导过深圳水库工程的建设……不动，是因为他在酝酿一个“与众不同”的计划。

　　当时，其他开发区的建设者都忙着引进设备和资金，开办工厂；在香港中旅集团当过总经理的马志民却有点“另类”，他认为，先进的观念比物质更为重要。跟别的开发区竞争工业项目，深圳湾的滩涂地没有优势，要建就先建城市，一座像新加坡那样的花园城市。为此，华侨城拿出当时惊为“天价”的11万美元，聘请孟大强设计规划华侨城。

　　孟大强是何许人？新加坡泰斗级规划师，在德国、英国、西班牙、新加坡等数十个国家都留下了城市规划成功案例，著名的圣淘沙、新加坡大学均出自他的手笔。

　　接到马志民的邀请，孟大强当即提出一个要求：“你要让我来，可以，但是你要马上停止所有开发。”

　　这个要求，对马志民来说，压力不小，但他相信孟大强，以及孟那番“先规划，再建设，磨刀不误砍柴工”的理论。于是，有了上面领导责问的那一幕。

　　好在马志民顶住了压力，孟大强也不负所望。

　　孟大强为华侨城做的规划，引入了即便是现在看也不落后的规划思想：强调交通、尺寸、变化三个关键词，让华侨城的建设变得有连续性、城区发展有整体性和弹性。

　　华侨城最早成立的企业是园林绿化公司，最早的建设是绿化荒凉的滩涂，同时，保留原有山丘坡地、湖泊林溪等自然山水环境。道路也围绕地势来建，在满足交通需要的情况下，避免出现十字路口，减少了通过路口的等待时间。

　　即便是现在，深圳的司机，还认为华侨城路段是全市最通畅的路段；行人也认为华侨城有全市绿化最好的街区；买房人更认可华侨城是适合置业的地方。

　　规划先行，华侨城赢得的不仅仅是市民口碑，许多省市的官员，也来华侨城学习，学它的城市规划。在他们眼里，华侨城不单是房地产开发商，也不只做旅游，而是一个开发理念超前的城市运营商。

　　美国建筑规划大师凯文·林奇在其著作《城市意向》中提到：一个有吸引力的城区空间会在城区标识、空间节点、环境景观、道路系统等方面给人清晰、愉悦的体验。华侨城通过努力，树立起自己的品牌和城市意向，成为深圳的一张名片。

　　独树一帜，不搞工业搞旅游

　　规划有了，先建什么？

　　搞工业！这是当时华侨城指挥部多数干部的意见。

　　这回，马志民的决定又让干部们“跌破眼镜”，搞旅游！

　　指挥部当即就炸开了锅。有人说，这违背了潮流，旁边的南油、蛇口等开发区都在“疯狂”吸引投资，大建工厂；有人说，旅游资源要么是祖宗给的文化古迹，要么是大自然给的名山大川，这两样，深圳都没有……

　　面对这些质疑，马志民心里有谱：与其百家争鸣，不如独树一帜。没有名胜古迹，可以创造旅游资源。

　　马志民曾前往欧洲考察，当他在荷兰马德罗丹看到“小人国”时，大受启发：小小微缩景观能穷尽荷兰名胜，我们为什么不能把中华五千年文明和大好河山浓缩一地，让游客在短时间里，领略中华民族的博大精深？

　　于是，一个关于锦绣中华主题公园的雏形产生了。

　　在当时，“主题公园”是大多数中国人听都没听过的新鲜事物。在华侨城内部，有人讽刺说：“古有秦始皇修长城，今有‘马始皇’修华侨城。”

　　中国第一个主题公园锦绣中华，在一片质疑声中开工。马志民也憋着一口气：要建，就要建成精品。

　　锦绣中华的建造要求十分苛刻，原建筑用什么材料，就用什么材料。

　　建微缩长城景观时，建设者们按古长城相同的材料，烧制了650万块小砖，力求微缩景观与古长城原貌一致；建东坡园时，最初对用黄瓦还是灰瓦定不下来，在查阅大量史料后，才发现黄瓦一般用于皇家园林，于是最后选了灰瓦。据说，当时有2000名国内艺术大师和技术专家参与了园区景观策划，他们来自全国20多个省市的古建筑公司。

　　精雕细琢，保证了每座景观的品质。1989年，锦绣中华建成。对外开放当天，没有庆典，没有宣传，意外的是首日入园人数就超过3000人。那年国庆，每天都有3万多人涌入园中，深南大道不得不封闭一半用来停靠车辆。那段时间，深圳相片冲印店80%的业务都来自锦绣中华的游客，公园人满为患。

　　锦绣中华一炮而红。紧接着，华侨城又投资5.8亿元兴建世界之窗，同样是微缩景观，这次公园浓缩的是“全世界”。

　　1994年6月，世界之窗开业又创辉煌，仅用3年就收回全部投资。目前，这两个景区不仅有可观的经济效益，还产生了广泛的社会效益和深远的生态环境效益，已成为弘扬民族文化、进行爱国主义教育的基地和增进中外文化交流的窗口。

　　复制“欢乐谷”，实现“外部经济内部化”

　　锦绣中华、世界之窗、欢乐谷、何香凝美术馆、华夏艺术中心、华侨城创意文化园……随着一批文化旅游项目在深圳湾紧密聚集，华侨城内部有人开始担心，会不会在开发中太偏重社会效益，忽视了经济效益。

　　事实证明，这种担心是多余的。

　　1998年，深圳欢乐谷开业同时，华侨城在旁边规划建设了一个高端房地产项目。这个房地产项目曾连续雄踞深圳房产销售额冠军8年之久。成功的原因，就在于项目周边有丰富的文旅设施，提升了区域的环境。

　　马志民的继任者任克雷，用一个经济学名词来概括华侨城的做法：外部经济内部化。

　　他的灵感来源于诺贝尔经济学奖获得者萨缪尔森的一句话：“当生产或消费对其他人产生附带的成本或效益时，外部经济效果便产生了。”

　　“举个例子，你家旁边建了个轻轨站，那么你生活就方便了，房子也增值了，修建轻轨对你的生活产生了正外部效应；如果说，修的是个垃圾站，那么结果就相反，修建垃圾站将对你生活产生负外部效应。”任克雷认为，华侨城的主题公园和社区生态是具有正外部效应的，之后陆续建设的何香凝美术馆、华夏艺术中心、欢乐谷等都带来了正外部效应。

　　受益于一系列正外部效应，华侨城的地增值了，实现了“外部经济内部化”，由此也带来了“旅游+地产”模式的成型。

　　有了模式，便可以复制。北京是华侨城走出深圳，复制“旅游+地产”模式的第一站。

　　2002年，华侨城携20亿元进京赶考，这张“考卷”答得相当漂亮：在自然环境上，北京华侨城的绿化率比深圳华侨城更高，达到85%。项目还未完工，国际花园协会已将“国际花园社区”的牌匾挂到了北京华侨城门口。项目开业之后，北京欢乐谷的门票收入更是多次超过故宫。

　　紧接着，华侨城又将欢乐谷带到了上海、成都、武汉和天津，算上即将开业的重庆欢乐谷，华侨城已在全国复制了7个欢乐谷，且每个欢乐谷都各有特点。这些欢乐谷都成为当地的招牌景区，门票销售火爆，对周边地块提升带动作用明显。

　　然而，再好的模式，也有保鲜期。随着“旅游+地产”模式在全国遍地开花和新掌门段先念的上任，华侨城再次提出了创新升级发展战略的设想，一个“文化+旅游+城镇化”的新模式产生了，并在深圳龙岗甘坑开始探索实践。一旦探索成功，他们将在国内启动“100个美丽乡村”计划，按照“甘坑经验”，推广这一模式。

　　如今，华侨城的发展模式不仅是文化、旅游、城镇化衔接的闭环，还加入了科技、金融等因素。旗下的康佳集团、华侨城文化旅游科技公司、欢乐谷连锁主题公园、华侨城甘坑新镇等多家公司已涉足文化科技相关业务，致力于VR等前沿科技在文旅产业的应用探索。他们还提出了“旅游+互联网+金融”的发展模式，探索旅游产业基金、旅游云数据中心、游客信息数据库，广泛连接市场要素和资本要素。

　　华侨城的新一轮创新效果几何？让我们拭目以待！

　　甘坑试验

　　甘坑，罗湖和福田交界处的一个山谷。1997年，这里兴修平南铁路（平湖到南山），地处低洼地带的客家村落因极易在雨季发生洪涝灾害，被迁移到了旁边的高坡上，原村宅基地荒废，一些“三无”人员在这里做起了小生意。

　　龙岗区政府找来一家公司，希望能把闲散的古村建筑修旧如旧，打造成一张旅游名片。改造工程上马后，这家公司请来北大规划与设计学院的专家，将原有的碉楼和城门重新加固，植入了一些标志性建筑：如仿鹿港火车站的一座钢型支架式英国学院派建筑，从婺源整拆整装了几座宅院式徽派古楼……

　　但三年后，甘坑就碰到了发展瓶颈——这些风格各异却集聚一处的建筑群突兀地伫立在大街两侧，里边的经营内容却单调而雷同。“看到卖客家山水豆腐挣钱，很多商家都一哄而上。由于人流量有限，渐渐大家的生意都不好做了。”有知情人士说。

　　为摆脱困境，龙岗区政府向华侨城求助。

　　华侨城对甘坑现状进行了全面深入的分析：这里已经开发出成规模的旅游资源了，为何还是不能聚集人气？“因为缺文化！”华侨城文化控股有限公司总经理胡梅林认为。

　　2016年4月，华侨城党委书记段先念率队赴日本考察大健康和生态观光农业，胡梅林随行前往。考察中，日本mokumoku农场对食育（良好饮食习惯的培养教育）的展示，给胡梅林留下了深刻印象：在这个农场里，那些观摩猪都不是随意繁殖、任人宰割的肉猪，而是当地特有的短尾猪。为消除臭味，这些猪每天洗澡，皮毛和尾巴也进行了梳理，可爱的小猪让人一看就想亲近，小孩子们特别喜欢，游客在与小猪的玩耍中，也了解了当地特产短尾猪的培养历史和饲养过程。

　　这段经历，让胡梅林为破解甘坑困局找到了突破口：将食育导入到甘坑客家豆腐的酿造中，同时借鉴mokumoku农场经验，增加对猪的生长、体验和加工过程的观摩，构成一种独特的农业文化产业。将来，甘坑片区生态控制线里，将会汇集农耕体验、湿地科普、农业观光、山地运动等现代元素。“到时我们镇上的农民将不再是纯粹的生产者，而是非物质文化的传播者。”

　　另外，在IP（知识产权）热席卷文化领域的当口，胡梅林还打算在那儿建造16个山水剧场做实景话剧和演出，再引进文化风投基金，实现对知识产权的交易。

　　在经历了第一代静态旅游产品如锦绣中华、世界之窗和互动参与的欢乐谷主题公园后，华侨城正在向情景体验式旅游产品摸索前行。

　　（本版图片除署名外均由记者齐岚森摄）