中国一二线城市火热的房地产市场激发了参与者的狂热，也让监管者提高了警惕。

　　3月9日，央行副行长潘功胜表示，央行会和住建部、银监会等部门协商，对房地产企业、房地产中介机构、非正规金融机构提供首付贷款的行为进行调查和规范。但监管者面临的考验显然不止于此。

　　资本市场治理尚未理顺、新兴产业的增长不能够替代过剩产能去杠杆去库存带来的动力，中国的房地产市场再次担当重任，成为拯救中国经济的金钥匙。

　　房地产作为资本品的投资性质，使得实体经济部门和私人部门更愿意将资金投向安全和避险的通道。在拥有更好的投资主渠道之前，央行为疲弱的中国经济所提供的资金支持，可能与其预期不完全相符。中央配合房地产领域的调整政策，“压住一线城市，搞活三四线城市楼市”，拉动经济发展的想法，极有可能被投资的避险和逐利需求所扭曲。

　　正是在这个意义上，观察此轮房地产上涨的性质，以及给出相应的有效解决方案，就成为本刊关注和调查房地产此轮上涨的动因。

　　鉴于首付贷的高利率以及高按揭成数，购房者的利息支出很高，一旦其家庭财务状况发生变化，不论房价是否波动都有可能出现违约。但是，出现系统性风险的概率并不高。在目前证券化程度较低的我国住房按揭贷款市场，并不容易出现如同美国次贷危机或我国去年股市动荡时的断崖式下跌和流动性风险，但仍然隐藏着由贷款违约而导致的坏账风险。

　　卸掉首付贷等高杠杆的压力，只是化解矛盾的一个对策。更长远的解决之策，必须从提高实体经济增长的动力和尽快解决资本市场的市场化改革等方面同时进行。如此环环相扣的中国房地产市场热烫之病，始有解药。

　　——编者

　　深圳：“标杆楼市”涨价调查

　　深圳房地产爆发性增长的背后，是城市经济发展和人们各项需求尤其是资本需求综合推动的结果

　　《财经》记者 焦建/文

　　进入2016年至今，深圳楼市的价格涨势在持续年半有余之后，仍在保持每月刷新纪录的畅旺状态。

　　3月1日，深圳市规划和国土资源委员会（下称“深圳规土委”）发布的2月楼市数据显示：新房成交均价再创新高，每平方米48095元，同比增长72.12%、环比增长3.40%。

　　在此之前，深圳官方公布的2015年本地房价平均涨幅近50%，是中国楼市涨价幅度的绝对标杆，“2015年中国楼市只有两个城市，一个是深圳，一个是其他城市”，这则笑谈已经成为业界公认的常态。

　　受此带动，7000余人在雨中排队抢购1000余套房源，业主连夜坐地涨价100万元后买家还“愉快”成交，朋友合起伙、夫妻离婚后买房？？类似现象屡见不鲜。为给购房者提供上车可能性，深圳已开始像香港一样出现房屋小型化趋势。例如某楼盘将推出的“创新户型”项目，就包括15平方米的一居，35平方米的两居。

　　有心人不难找到深圳楼市上涨的原因：“有需求”（住房自有率仅30%）、“有钱”（常住人口人均存款和可支配收入全国第一）、“有产业”（互联网和高科技）和“有故事”（前海、直辖市传闻），这也是近年来持续支撑深圳房价走势的基本面。

　　但与市民型城市广州相比，深圳已属资本型城市。更多的市场人士愿意从供需矛盾出发，加一层维度去解析原因：受前所未有的宽信贷及多重金融手段的共同推动，从换房客到首置刚需客再到投资客，纷纷踊跃入市。

　　“2015年其他城市大概是15%左右的升幅，深圳超升的25%里面，我觉得有15%是有实际支撑，另有10%是兴奋过度的结果。”香港中原集团主席兼总裁施永青判断。

　　对泡沫大小判断相对保守的施永青也提醒，深圳市场特色是调整较快、敏感度高，投资者比例也相对高。而投资者可能一刹那之间改变了看法和行动。现在需谨慎一点。

　　3月1日，深圳市房地产评估发展中心发布提示称：根据房地产市场变化情况，深圳将于下月1日起对房产评估价格进行例行更新。其结果被普遍认为有很大概率上调评估价，意味着各种税费成本都会增加，客观上将起到平抑房价的效果。

　　3月4日，深圳市金融办下发了一封防范房地产行业金融风险的函，其中提到，“针对深圳房地产市场交易过热，银行、P2P、小贷公司等机构相继参与‘首付贷’、高杠杆放贷、放大金融风险的现状，研究如何防范金融风险，要求互联网金融协会和小贷协会，对各自下辖企业推出杠杆放贷的情况进行排查，梳理出产品模式和涉及金额。”知情人士透露，在摸清隐形杠杆情况后，深圳市将商讨监管思路，权衡如何进一步预防风险的具体办法。

　　量价齐飞

　　2014年9月30日、2015年3月30日及10月24日，是深圳楼市从2015年畅旺至今的三个节点。

　　“9·30新政”出台前，深圳房价已持续低迷近一年。2014年前九个月，深圳月均成交量为25万平方米，较2013年下降32%。2014年9月30日，央行及银监会曾联合发文推出房贷新政，宣告“认贷不认房”、首套利率7折等相关政策，打破了沉寂已久的深圳楼市，重新唤起楼市活力。

　　但直至进入2015年初，地产中介预判当年楼价时，仍普遍认为将“微中有降”，依据是供给端数据：作为供应大年，深圳有预计称，因新批售房屋面积总量为535万平方米（仅低于2008年和2013年），当年住宅供应总量将达1024万平方米。

　　过去四年，深圳每年新房成交面积都在400多万平方米， 2014年亦只有403.06万平方米。按正常逻辑，去化周期将延长。

　　2015年“3·30新政”出台后，这一沉寂开始彻底被打破。央行、住建部、银监会2015年3月30日联合下发通知，对缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付比例下调为20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付比例为30%。同时，售房营业税免征期由五年降为两年。与其同步，深圳楼市开始进入量价齐升的“飞行模式”：

　　首先进入状态的是二手房。4月初，深圳景田北学区房涨到4.5万元/平方米，一周后涨到近5万元/平方米。热门房源连夜抬价、一天内多次反价比例几近八成。房主因毁约成被告，并不鲜见。

　　2015年4月底至5月初，两股生力军开始入市：

　　一是开发商力度猛增加推的新楼盘。按销售率计算，当月卖出八成以上的新盘占到总数七成，当天即售罄的也不在少数。二是豪宅市场亦开始井喷。因拥有大量依托股市生财的证券、基金类公司，成功上市的创业者亦不少见，股市走牛态势下，“创业板、新三板，每日不知制造多少富豪。钱无处可去，只好买房”。

　　受此影响，深圳在2015年二季度成交的2000万元以上的顶级豪宅，总数已接近前一年总数的两倍。因土地面积狭小，多年来深圳形成了房源供应量小的特点。一套高单价豪宅，即可将周边房产的出售均价抬高数成，进而形成循环上涨态势，楼市炽热已成。

　　进入9月，因实体经济下行严重造成银行放贷信心疲软，深圳曾迎来客户购房欲望下降、市场转入观望状态的调整期，传统的“金九银十”成交高峰并未出现。

　　“‘10·24双降’后，股票亏钱，理财收益低，躺在银行更亏，不如投资买房。双降的作用是在深圳房价出现诸多调整迹象之时，又将调整迹象抹于无形。”深圳一位地产界人士评论称。

　　11月7日，某楼盘在深圳湾体育馆开盘，一次推出1637套房，4.3万元/平方米的均价被认为“大幅低于市场预期”，抢购者超7000人，当天全部售罄。

　　当月深圳新房均价为44761元/平方米，环比涨幅33.2%，同比上涨68.7%，新房价格迈入“四万元时代”。南山和福田区房价则在自贸区等新概念助推下继续领涨，双双突破7万元/平方米。

　　12月1日，“房贷利息抵扣个人所得税”消息传出，深圳房价再次普涨，开发商积极性亦被激活：22日，坪山新区一宗居住用地被拍出219.6%的溢价；三日后，泰禾集团用57亿元将宝安两宗居住用地收入囊中，第二宗折合楼面价79907元/平方米，2015年全国楼面价“地王”诞生。

　　全年上涨累计后，深圳官方数据显示：2015年深圳共成交66450套新房，同比增加58.7%，成交均价涨39.4%，达到33426元/平方米。

　　据深圳中原研究中心数据：2015年深圳二手房成交亦势如破竹，以1064万平方米达至五年来新峰值，与2014年相比增长118%，成交均价提升59%，为48239元/平方米。

　　进入2016年后至今，涨势仍在继续。3月1日，深圳规土委数据显示：2月新建商品住宅成交5410套，同比增长183.24%；新房成交均价为48095元/平方米，同比增长72.12%。

　　如今的深圳楼市，已没有所谓价格洼地，远离深圳市中心的龙华、坂田、观澜板块，甚至坪山、松岗等区域，单价3万元以下的房子都已绝迹。从套均总价看，2015年已达每套270万元，300万元以上的成交占比超30%，100万元内的房子基本消失。

　　深圳外来人口比例超过80%，其中大多数是年轻人，在被彻底逼迫离开市场后，其购买力正在逐渐外溢。受此影响，与深圳接壤的东莞及惠州，2015年住宅成交量亦同比增长八成左右。