17城土地出让重回“价高者得”：部分地块高溢价成交，一线城市仍持谨慎态度

　　近日，针对“深圳取消商品住房销售限价”的消息被深圳市规划和自然资源局以及深圳市住房和建设局官方辟谣，确认为不实消息。北京也在近日回应“取消地价上限”为不实消息。在业内看来，一线城市作为房地产市场的核心区域，对于限制性政策的松绑仍较为谨慎。

　　从各线城市情况看，除一线城市外，目前已有至少17城新挂牌地块取消地价上限，土拍实行“价高者得”。

　　深圳土拍规则微调：并非取消住房限价

　　11月16日，深圳市公共资源交易中心官网发布深圳市土地使用权出让公告，龙华区观澜街道地块采取“单限单竞+摇号”规则挂牌出让。地块挂牌起始价75400万元，地块最高限制地价86700万元，地块拟建设普通商品住房。

　　该地块在出让公告中未限“普通商品房销售价格”，仅在公告中提及“出让宗地的商品住房销售价格，请意向竞买人径询深圳市住房和建设局”。而此前，深圳的涉宅用地公告均会注明销售限价。

　　由此也引起市场对“深圳取消商品住房销售限价”的猜测。

　　随后，深圳商报 读创客户端发布消息，商报记者从深圳市规划和自然资源局、深圳市住房和建设局获悉，网传“深圳取消商品住房销售限价”为不实消息。深圳坚决落实“稳地价、稳房价、稳预期”的工作目标，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

　　对于出让公告中表述的调整，澎湃新闻致电深圳市规划和自然资源局龙华管理局，相关人士表示，住房销售限价由住建部门主管，具体可向住建部门咨询。不过，截至发稿，深圳市住房和建设局相关咨询电话未予接通。

　　一线城市态度谨慎

　　可以看到的是，目前一线城市对于限制性政策的松绑仍然较为谨慎。和深圳一样，北京、上海亦维持地价、房价“双限”政策。

　　此前的11月7日，针对“北京拟在今年的第三批次供地中取消地价上限”的消息，北京市规划和自然资源委员会在其官方微博发布回应表示，北京“取消地价上限”为不实消息。北京市将坚决贯彻党中央、国务院决策部署，坚决落实“稳地价、稳房价、稳预期”工作目标，继续坚持“房地联动”，确保首都房地产市场平稳健康发展。

　　上海土地市场网发布的2023年第四批拟出让住宅用地清单共计15宗地块，目前已公布12宗地块出让信息，12宗地块均设地块最高限价及房地联动价。

　　广州市规划和自然资源局于近日发布2023年部分拟供商品住宅用地项目清单（第四批），共计18宗地块，地块尚未发布出让公告。而上一批南沙区延至12月5日出让的两宗地块，目前依旧采取“限地价+摇号”的方式出让。

　　诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪认为，从一线城市市场表现来看，一线城市成交端需求韧性犹存，房价走势相对稳健，土拍表现相对二三线城市也较为可观。

　　关荣雪指出，一线城市作为房地产市场的核心区域，其市场表现对于整个楼市的发展具有决定性作用，因此政策动向至关重要，边际放松将持续作为一线城市政策调整的主要方式，短期内全面取消此前限购限价类政策的可能性不大。

　　在中指研究院分析师孟新增看来，一线城市中，今年以来北京、上海、深圳多宗地块竞拍至土地最高限价，土拍热度整体较为稳定，短期地价上限取消的预期较小；广州土地市场较为低迷，后续优化土地限价存在一定预期。

　　17城执行“价高者得”，部分地块出现高溢价

　　从各线城市情况看，除一线城市外，目前已有至少17城新挂牌地块取消地价上限，土拍实行“价高者得”。

　　据中指研究院监测数据，近期全国多地对土地拍卖相关规则进行了调整，自10月以来，22个集中供地城市中，新挂牌地块取消地价竞拍上限，恢复价高者得的城市有17个。从具体名单来看，包括成都、合肥、济南、重庆、厦门、长沙、南京、福州、武汉、苏州、青岛、无锡、天津、长春、杭州、沈阳、郑州。其中，郑州于11月8日挂牌8宗住宅用地，但仍有一宗地设置熔断价格；广州、宁波近期则暂未推出地块正式出让。

　　从已经落地“价高者得”模式的城市来看，供求关系较好的城市的核心区土地市场热度已经开始回温，比如合肥最近一轮土拍，滨湖区的地块很明显热度高于其他区域，且也普遍出现了溢价率提升。根据土拍结果，合肥滨科城BK202305号地块溢价率44.89%；包河区BH202310号的溢价率也超过30%。

　　另据中指研究院测算数据，济南新政后首场土拍出现溢价率53%的地块，相较于21天前周边底价成交的地块，成交楼面价上浮66%，政策效果显著。

　　土地市场冷热分化明显

　　中指研究院分析师孟新增指出，地价上限取消后，部分城市优质地块成交溢价率提升，竞拍热度有所提高，有利于缓解当前土拍整体低迷情绪。

　　不过，在业内看来，当下即使是核心一二线城市的土拍市场仍然是分化的，对于非核心区的地块，仍然是低溢价成交，甚至也有可能出现流拍。

　　如上述提及的济南，虽然济南取消土地最高限价后的首次土拍中历城区两宗地块溢价率均超50%，但是10宗住宅用地中仍有6宗底价成交。

　　另以江西省南昌市为例，11月14日，南昌市迎来取消地价上限限制，恢复“价高者得”竞价方式后的首次竞拍。本次共出让6宗涉宅用地，最终高新区地块溢价7%成交，青云谱、东湖区各底价成交1宗，剩余3宗地块流拍。