8月31日晚间，两大市场期待已久的住房政策终于出炉。一是统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限，不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市；二是降低存量首套住房贷款利率。

　　如何权衡银行净息差压力和刺激地产市场之间的关系？财政、货币政策还能如何发力？中国经济下半年能否企稳？针对这一系列问题，中欧国际工商学院教授、中国人民银行调查统计司原司长盛松成接受了第一财经记者的采访。

　　降低存量首套房贷利率旨在稳住市场

　　盛松成表示，房地产市场政策边际宽松至今已经持续接近两年，但是市场仍在底部区间。今年7月24日的政治局会议指出，“我国房地产市场供求关系发生重大变化”，这意味着，目前房地产政策的“松绑”主要是为了稳定市场，而不是再通过房地产大幅拉动经济。这是合理评估政策效果的一个前提，能稳住市场就是有效。

　　当前，我国房地产市场整体下行的趋势已形成，盛松成认为，这一趋势在相当长的一段时间里难以扭转，但是这并不代表市场不存在结构性机会。同样是销售额下行，越发达的区域降幅越小。相对发达的区域本身就存在着较为强劲的住房需求，政策最后才在这些地区放松，本身也是担心调控放松导致房价猛涨，避免重蹈覆辙。

　　之所以存量贷款利率下调的必要性提升，盛松成认为，这是因为提前还贷是2022年底以来出现的一个新情况。根据他监测的房贷ABS底层资产情况，今年4月我国的提前还贷情况最为严重——当时存量房贷年化提前还款率达到21.57%，部分银行超过30%，如果按照这一速度，当年就有超过五分之一的房贷被提前偿还。

　　“对于银行来说这并非什么好事，因为有生息资产，才能创造利润。而且我国存量房贷高达38.6万亿，占银行业总贷款的比重16.74%。到7月，提前还款率已经从4月的峰值下降到14.49%，但仍然远高于2022年的水平，且较今年6月又有所上升。此外，从9月1日开始，各大银行将陆续调低存款利率，存量房贷又将面临较大提前偿还压力，降低存量房贷利率仍有必要。”

　　需兼顾商业银行净息差

　　之所以存量贷款利率下降的节奏似乎慢于预期，这也和银行净息差不断下降息息相关。此外，多家银行对记者表示，9月开始将下调存款利率，各期限下调幅度在5-25BP。

　　盛松成分析称，目前我国商业银行的净息差无论从历史区间还是从国际比较看，都已处于较低位置。截至6月末，我国商业银行净息差为1.74%，为2010年有统计数据以来最低值。

　　同时，我国商业银行净利润也有所下降。今年上半年，商业银行累计实现净利润1.3万亿元，同比增长2.6%，增速较去年同期下降4.5个百分点。今年二季度我国商业银行不良贷款率为1.62%，与一季度持平，总体呈下降态势。

　　此外，中国仍是一个以间接融资为主的金融市场，商业银行在货币政策实施中发挥着重要作用。盛松成表示，与财政政策可以直接介入经济活动不同，货币政策一般是间接发挥作用的，需要商业银行，甚至整个金融体系的配合，其实施效果在相当程度上受市场反馈的影响。

　　按照央行二季度货币政策执行报告专栏所述，“我国商业银行净利润主要用于补充核心一级资本以及向股东分红，并通过资本的杠杆作用再次作用于实体经济”。目前中国商业银行的资本补充途径少、资本压力较高。在此背景下，提高商业银行的净息差与利润水平，能够有效帮助银行补充核心资本，增强其服务实体经济的能力。

　　因此，盛松成也认为，未来政策是否继续发力应当在当前政策实施之后再进一步评估。房地产天然具有较强的金融属性，这决定了房价容易“超调”，恢复常态需要一定的时间。“目前我国的房地产市场供需关系虽然发生了重大变化，但是经济增长、城镇化和人口存量等长期因素决定了我国房地产市场是有底可依的。平稳市场、消除市场超跌带来的恐慌性因素应当是房地产政策发力的重点。”

　　三、四季度经济有望继续好转

　　目前，外部风险亦备受关注。2年期美国国债收益率再度触及5%以上，中美利差的倒挂幅度维持在纪录高位。

　　前不久在杰克逊霍尔刚刚召开了全球央行峰会。这次峰会上，美联储主席鲍威尔、欧洲央行行长拉加德都表达了对于通胀的担忧远超对于经济下行的顾虑，传递了超过市场预期的“鹰派”信号。当然，实际的加息决策还需要基于对经济和通胀数据的观察，并且充分考虑货币政策紧缩的“时滞”。最新发布的美国ADP就业报告显示，美国8月ADP就业人数增加17.7万人，环比大幅下降45%。盛松成预计，美联储未来的利率决策更多表现为“走一步、看一步”，这也是货币政策“试错”的过程。

　　一直以来，中国货币政策都是“以我为主”，兼顾内外平衡。短期看，人民币贬值的压力仍然存在。但他认为，随着美联储加息的外溢影响逐渐减弱和我国经济基本面改善，人民币汇率将保持基本平稳。在8月31日的政策发布后，离岸人民币对美元迅速走强。

　　“8月制造业PMI数据已经显示出需求改善、企业增加采购和扩大生产的迹象。中国制造业PMI已连续两个月改善，尽管仍低于临界点，但制造业边际向好的趋势较上月更为明显。不仅大部分细分指数较上月有所提高，生产指数、新订单指数和供应商配送时间指数均高于临界点，而且大、中、小型企业PMI的分化趋势已然扭转，出现了全面改善，企业初现主动补库存的迹象。目前处于经济恢复的关键期。我认为还应该继续加强逆周期调控。这有助于夯实经济企稳回升的基础，预计三、四季度我国经济将有望继续好转。”他称。

　　在这一背景下，盛松成认为中国将继续实施积极的财政政策与适当宽松的货币政策，并注重财政和货币政策的协调配合。财政部已经表示，今年新增专项债券力争在9月底前基本发行完毕。我国大部分国债和地方政府债都由商业银行购买。目前我国国债中68.8%由商业银行持有，地方政府债中85.5%由商业银行持有。降准将增加商业银行可自由使用的资金，从而更好地支持国债和地方债发行。从银行间市场资金利率看，8月30日，金融机构7天期质押式回购加权平均利率（R007、DR007）均创连日来新高，R007和DR007分别达到2.44%和2.25%，未来中国降准的可能性仍然存在。