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300米开7家咖啡店,上海市中心一些沿街商铺,高换手率和高租金并存

发稿时间:2023-07-18 08:50:00 来源:上观新闻 作者:吴越 杜晨薇 中国青年网

  300米内7家咖啡店,便利店数量骤减,沿街底层商铺一铺难求的同时,换手率却很高……近日,记者在毗邻沪上热门打卡地张园的街区发现了上述现象。

  基于不同街区的功能特征,街区业态很大程度上反映着市场供求关系,与此同时,这些拥有好市口的沿街底层商铺也塑造着街区面貌,影响着街区品质。

  业态趋同、内卷竞争,这只是调整期的“阵痛”,还是会进一步影响街区的有序生长和更迭?怎样在充满繁荣商业气息的同时,帮助街区实现更多元的业态分布、拓宽服务功能,更好地满足居民、路人、游客等多方需求?记者展开一番探访。

  高换手率和高租金并存

  20多平方米,2.6万元;30平方米,2.8万元……这是记者走访周边3家房产中介后,销售人员给出的茂名北路沿街底商铺面月租金价格。

  “去年6月到现在,来找铺子的人比疫情前都多。”一位中介表示,因为供不应求,房东不愁租不出去,租金也十分坚挺,“几乎没有议价空间,相比前两年,有的商铺价格还涨了一些。”

  在被问到威海路、巨鹿路、长乐路等路段情况后,几家中介也给出类似回答:目前几条路都几乎没有待租的空商铺。“即使有空置,房东也没打算入市。”

  记者发现,临近南京西路地铁站附近的租赁市场火热,与新晋热门打卡地张园的开放有一定关系。2022年末,有着“海上第一名园”之誉的石库门里弄张园华丽重启,成为潮流文化商业地标。与之相邻的路段也一定程度上被赋予了“旅游功能”,随之开始业态“大换血”。

  目前,仅茂名北路到陕西北路之间的威海路路段,不过300来米距离,一共开了7家咖啡店,这还不算沿途办公楼宇和便利店内的咖啡销售档口。如果再转弯到茂名北路,新开的咖啡饮品店,几乎达到平均10步一家。

  新店频频开张的同时,也有人提出疑问。住在静安别墅的一位居民告诉记者,威海路上原先的便利店几乎都变成了咖啡馆,“买点小东西不大方便了。”在威海路联合办公空间工作的小陈表示,哪怕是在咖啡之都上海,周边“咖啡浓度”也太高了。小陈感慨,“我们真的需要这么多咖啡店吗?”

  是不是真的需要,从这些店铺的实际经营状况可窥见一斑。唐女士在茂名北路经营鞋店4年多,眼看着周边业态逐步走向单一化。“有的店只火了刚开业的两个月,现在门庭冷落。有的店一年内转手3次,卖的还是咖啡、奶茶。”

  在巨鹿路经营日料店13年的老李也告诉记者,除了他家和隔壁的烟纸店,旁边已经很难找出哪怕“5年老店”了。曾经有个在咖啡师比赛中斩获名次的小伙租过老李隔壁的铺面,没多久也“撑不下去了”。黯然离场后,那里成了美甲店,现在又成了打印店,“前后不过两年光景”。

  一名中介说,高换手率的情况其实不光茂名北路有,上海市中心很多街区都是这样。“以前是巨鹿路、长乐路、富民路三天两头换店铺门头,现在风水轮流转,轮到这边(茂名北路)更火了。不过高风险也有高收益,在这里卖咖啡最好了,因为比较集聚。”

  根据唐女士在这条街上的长期观察,她倒不大赞同中介“越聚集越成市”的说法:“咖啡的客单价不像鞋服那么高,过路客和周边居民、白领的需求又有限,总不能走一条街买10杯咖啡吧?”附近其他商铺和中介也向记者反映,不算房租的话,投资一家咖啡馆的成本大概在30万元-70万元不等,实际上能赚到钱的并不多,“关键要看你有没有推广和运营的能力。”

  在上海财经大学商学院教授晁钢令看来,眼下正处于消费逐步回暖、但沿街商业换手频繁的商业业态调整期,“高换手率一定是个显性特征,但另一方面,如果说以前十个人投资,七八个人有赔本的风险,现在这种投资风险系数只会更高。”

  就业新形势下,创业者增多

  市区沿街商铺火了,这些入局者又是从哪里来的呢?

  晁钢令认为,当下较为严峻的就业形势让许多人,尤其是在互联网时代成长起来的年轻人,期望通过开店实现自主就业,在商业繁荣的上海市中心寻找机会。而选择开咖啡店、奶茶店、酒吧等,不需要高技能加持,入门门槛较低。且所需购买的机器设备简单,人工成本也有限。

  而那些为新入局者腾出空间的,往往是箱包、服装、鞋类、饰品店。它们曾是市中心沿街商铺的主力军。一位90后回忆,小时候每逢节假日都会和父母一起,乘坐公交车从浦东来到长乐路、巨鹿路逛街。

  “那时的茂名路是真的好逛,在这片服饰店林立的街区,每个门后都有自己的经营特色。一家家推门而入,边试边挑,能待一下午。晚上再走到淮海路或南京西路品尝美食,欣赏沿途的梧桐树和老建筑。记忆中,这就是美好的一天。”

  到了今天,互联网大潮席卷而来,便捷、低价的线上购物渐成主流,首先被互联网虹吸的也正是鞋服类业态。“连工厂源头店都在做直播带货了,我们还要承担线下的租金、水电费,怎么可能拼得过人家。”茂名北路上一家服装店的老板告诉记者。

  与此同时,上海城市更新推进,中心城区大量人口迁出,街区居住功能随之弱化。“商务办公、商业消费、旅游功能提升,也进一步带动了沿街业态的洗牌。”晁钢令表示。

  而今,风向似乎又转。上海社会科学院城市文化研究院院长徐锦江提出,随着街区可漫步、建筑可阅读理念深入人心,上至阿姨爷叔、下至“Z世代”,重拾了逛街的爱好。在小红书等社交平台,“citywalk”城市行走已成潮流生活方式,消费行为与感受体验紧紧捆绑。

  或许正因如此,更多个体经营者和资本争相入局,试图分一杯街区消费的羹。但显然,300米内有7家咖啡店,人们不会一杯杯喝过去。没有了餐饮、服饰、零售等丰富业态,街区也留不住人,拍照打卡后,人们还是重归互联网和综合体的怀抱。

  专家进一步提醒,当市中心那些拥有历史底蕴和人文禀赋的街区走向“景观化”,过度商业化,街区文化本体便会遭到不可逆的破坏。“如果来到所谓的网红街区,人们逛的还是相同的品牌门店,喝的是平时喝的连锁店咖啡,拍到的是和别处雷同的被概念化、符号化了的文化布景,热度究竟能持续多久?而对在地居民来说,商业消费功能不断挤压生活服务功能,自己成了家门口小店的旁观者,又会作何感受?”

  当前就业大环境下,不少年轻人希望沿街租个门面房,开个小店铺,自主创业,这是应该积极鼓励的。市、区、街道相关就业创业指导部门,能否选择不同的街区扎扎实实做一些市场调研,编制手册提供信息,给创业者一些引导,让他们少走弯路,帮助他们更好地成长发展。这也是优化营商环境的组成部分。

  街区小店变迁背后,是时代景象的映照,是城市更新的投射。这关系到每个带着创业梦想入局的普通小店老板的明天,也关系到我们每个享有街区、热爱城市的老百姓的每一天。

责任编辑:任洁
 
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