降杠杆、降负债，未来楼市怎么走？

　　当前，我国房地产市场出现降温态势，土地市场观望情绪也较浓厚。个别房地产企业遇到经营困难，出现资金链紧张等情况。国家统计局数据显示，房地产开发投资增速收窄；商品房销售面积和销售额有所下降；土地市场成交量下降；70个大中城市中，新房以及二手房价格环比下降的城市持续增多。

　　一年多来，有关部门实施重点房地产企业资金监测和融资管理的“三线四档”规则以及银行业金融机构房地产贷款集中管理制度，这些金融调控措施对市场产生较大作用，房企降杠杆、降负债的成效显现。

　　尽管当前市场遇冷，但应该看到，我国房地产市场风险总体可控，房地产市场健康发展的整体态势不会改变。近期我国房地产市场及相关金融市场的波动，是市场主体在个别企业违约事件出现之后的应激反应。在金融管理部门的预期引导下，金融机构和金融市场风险偏好过度收缩的行为正在矫正，融资行为和金融市场价格正逐步恢复正常。房地产领域合理的资金需求能够得到满足。银保监会的数据显示，10月末，银行业金融机构房地产贷款同比增长8.2%，整体保持稳定。个人住房贷款中90%以上用于支持首套房，投向住房租赁市场的贷款同比增长61.5%。

　　房地产行业降杠杆、降负债的过程中，可能出现短期阵痛。对于企业而言，降负债、降杠杆有利于改变过去盲目扩张行为，有助于挤出金融泡沫，为未来稳健发展打下基础，对着眼长远发展的企业有利。因此，避免高杠杆、高负债不仅是房企当前的重要任务，还应该长期坚持，不能因为短期环境变化，又重回盲目扩张的老路。

　　房地产金融政策对于房地产市场的影响较为显著，从近期主管部门的表态看，我国房地产市场的金融政策仍将以稳为主。央行表示，要维护房地产市场平稳健康发展。此外，要坚持稳健的货币政策，做好跨周期设计，统筹考虑今明两年政策衔接，更好支持消费投资恢复，抑制价格过快上涨，促进经济社会高质量发展。银保监会强调，要稳地价、稳房价、稳预期，遏制房地产金融化泡沫化倾向，健全房地产调控长效机制，促进房地产业稳定健康发展。

　　可以预计，房企靠高杠杆、高负债实现高利润的阶段恐将不再。与其不断猜测政策什么时候出，会怎么出，不如潜心研究客户需求，打造优质产品，提升精细服务。正如一位知名房企负责人所说，“围绕城市同步发展，围绕客户同步发展，我们仍有巨大机会”。管理红利时代已经到来，房企需要不断提升管理、运营、服务能力。紧跟国家未来发展规划，房企完全能在城市更新、老旧小区改造、住房租赁、物业管理、社区养老等方面赢得更多发展。

　　促进住房消费健康发展将成为“十四五”时期的一项重要任务。合理、健康的居住需求和消费可以得到满足，住房供应体系也将更加完善。比如，在人口净流入的大城市重点发展保障性租赁住房，以缓解新市民、青年人的住房困难，解决大城市住房突出问题。同时，住房供应要与人口数量紧密挂钩，人口集中的地方应扩大住房供给，人口流出的地方则应适当减少供给。

　　展望未来，我国将继续坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，着力稳地价、稳房价、稳预期，落实房地产市场长效机制，顺应居民高品质住房需求，更好解决居民住房问题，促进房地产行业平稳健康发展和良性循环。

　　经济日报（记者亢舒），原标题《房地产市场健康发展态势不会改变》