莫成“糊涂账” 小区经营收入如何收得清楚花得明白

　　新华社杭州12月22日电题：小区经营收入，如何才能收得清楚花得明白

　　新华社记者唐弢、荆淮侨

　　近日，浙江杭州一个小区业委会拿出120万元经营性收入，给业主们分红，引发社会各界热议。一些人认为经营性收入属全体业主，理应取之于民“还”之于民；另一些人则表示，应把钱存续起来以备不时之需。

　　事实上，随着经济社会的发展，小区内诸如停车费、电梯间广告费、活动场地费等经营性收入也明显上涨，如何管好这笔账，既关系小区居民的生活质量，也体现社会基层治理的能力。

　　小区经营性收支易成一笔“糊涂账”

　　众所周知，在城市商品房小区中，两笔钱关乎公共利益：一是物业维修基金，一是物业经营性收益。

　　以此次分红的杭州小区为例，这120万元是小区业主共有部分的经营性收入，一部分来自商铺租金，一部分来自地下车位的租金。在业委会梳理了小区1到10月的财务收支情况后发现，还有138万多元的结余。

　　近年来，小区经营性收入来源日趋多样。“有的小区商铺租金不菲，有的有占地补偿，多数小区地下车位的租金、电梯和户外等公共部分的广告位更是抢手。”杭州某物业公司负责人说。

　　随着小区经营性收入水涨船高，对于收益的处置就成为一个敏感的问题。事实上，根据物权法第70条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

　　“一方面，业主需要知道收益的多少以及用在何处；另一方面，业主也要了解和判断收益使用的合理性。”杭州市住保房管局相关负责人说。为此，记者随机采访了多个小区的业主，他们大多知道小区里有不少“额外”的经营性收益，但是具体这些收入最后如何使用的，很多人并不知情。

　　一位业主告诉记者，有的小区物业管理比较严格，还有业委会监管。可有的小区没有业委会，一些物业公司可能就将经营性收益装入“自己腰包”，也不向业主公示。

　　小区经营性收支监督乏力

　　业主不知情，社区没权力，每年的物业经营性收支成了大家都管不着的“灰色地带”，也成为业主、业委会、社区之间矛盾纠纷的焦点。公共收益账目问题，实则聚焦业委会的权责边界。

　　根据2014年5月实施的《杭州市物业管理条例》规定，物业经营性收益“管理账目每年向业主公布一次”。“但是账目的公布方式以及公示时长，法规并没有明确。”杭州市住保房管局相关负责人表示，在杭州商品房小区中，经营性收支公示缺失、信息不对称的现象仍然存在。

　　经营性收益的分配权和使用，决定权在业主大会，但召开业主大会，必须要半数以上业主参加，实际操作难度大。如今许多小区，动辄上千住户，业主们因为工作忙、怕麻烦、个人力量小等原因，无法形成有效监督。

　　广州市住房和城乡建设局物业管理处副处长张涛介绍，目前广州市要求小区经营性收益采取银行专户管理，能在一定程度上解决资金使用不透明的问题。记者在其他城市采访时发现，目前一些小区业委会仍未能设立独立账户，所有的物业经营性收益都存放于物业公司的子账户中，由物业公司代管。

　　如此分散而薄弱的监督力量，也使得在经营性收益的最终使用上，纷争不断。一些业主出于“与其看不到一些东西，还不如发到手上踏实一点”的心态，提倡将收益用于改善业主福利；而从物业等的角度出发，这笔钱则既可用于补充小区专项维修资金、改善共用设施设备，也可作为物业费的补贴。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，小区经营性收益应从公共角度来考虑。“部分业主担心经营性收益被挪用，因此关键还是收支要清晰。既然有经营性收益，可以在第二年小区管理中体现。比如为小区节假日的活动提供一些经费支持等。”

　　用机制“捆牢”物业经营的“钱袋子”

　　一笔可观的经营性收支，反映社区基层治理的大课题。专家认为，要管好这笔账，就应形成规范高效的管理和监督机制。

　　对此，各地也在积极探索。17日，广州市人大常委会审议了《广州市物业管理条例（草案）》，用专门的章节对业主共有资金进行规范，从管理、使用、公开、监督等方面提出了具体的要求。

　　今年7月，杭州出台《杭州市物业经营性收支信息公示试点工作方案》，要求业主委员会、物业服务企业把每个月的物业经营性收支项目、金额、摘要等录入杭州市住保房管局的信息平台，业主经实名认证后，可以通过信息平台查询本人所在物业管理区域的经营性收支情况。

　　在小区经营性收益的使用问题上，张涛表示，按照物权法规定，除涉及消防、电梯、渗水等危及房屋使用和人身财产安全的6个领域不受限制外，维修基金使用需业主总数和物业面积都要达到“双三分之二”同意的比例才能使用。而使用物业经营性收益的门槛只需“双过半”，相比维修基金可操作性更强。

　　为此，杭州在制定发布的《业主委员会相关工作制度（试行）》中明确，原则上物业经营收益的50%以上应当用于物业公共部位、共用设备的维修、更新、改造或者补充物业专项维修资金。这就最大程度限制了业委会或物业直接向业主发钱，从而影响小区后续运行等问题。

　　广州也在制定相关条例时，引导业主将经营性收益投向维护。同时也在积极探索与商业保险合作，帮助小区建立起市场化的保障措施。“只要经过业主大会的投票，经营性收益的使用没有任何限制。面对更长远的小区维护，在使用业主共有资金时，应更加慎重。”张涛说。