金洲板块目前多个楼盘的销售情况都不错
南沙滨海花园目前主推产品的使用率较高
南沙目前还有少量一手住宅楼盘报价在2万元/平方米以下
去年网签了14179套一手住宅的南沙区，无论是网签套数、面积，还是金额都位居全市季军，稳稳压住花都区一头。不过，让人意想不到的是，这个头顶“自贸区”“国家级新区”的热门板块，一手住宅的网签价两年涨幅仅22.5%，不显山、不露水。
这究竟是怎么回事？
南沙楼价近半年回落了？
网易数据中心显示，2016年1月，南沙一手楼的成交均价为11098元/平方米；2018年1月是13595元/平方米，两年内涨价22.5%。从楼价走势曲线看，2017年4月（即 “3·30”新政之前卖掉的最后一批楼）出现峰值——均价16057元/平方米，此后，网签价出现回落，2017年8月至今稳定在1.3万多元/平方米左右。
网签均价下降，南沙楼价真的下降了吗？其实情况刚好相反，就单个楼盘的报价而言，基本都在稳步上升。去年这个时候，南沙区还有部分有历史遗留问题或位置较偏的楼盘报价在1万元/平方米左右，如今，这些楼盘的精装报价基本在1.5万元/平方米水平，有部分甚至是2万元/平方米。
不过，现在不少楼盘的网签报价都是毛坯，加上低价楼盘成交量增加等结构性原因，让南沙的网签价呈现下跌表象，这与市场的实际情况有一定出入。近两年，南沙楼市稳步发展，即使在2017年政府出台号称史上最严厉的调控政策，位于限购区的南沙依然保持与2016年相差无几的一手住宅网签总量。
热门板块：金洲的成交单价在2.5万元以上
随着贯穿多个热点板块的地铁4号线南延线开通，目前，这些板块的成交量都不错，黄阁、蕉门、金洲和南沙湾板块均有楼盘单价突破3万元大关。
以位于南沙老城、配套最成熟的金洲板块为例，越秀滨海御城目前主推产品的单价为3.05万元，是该板块报价最高的产品之一。当然，那里还有楼价较低的楼盘，如时代长岛，售价2.7万元/平方米；重新包装的南沙蓝光·林肯公园，报价2.5万元/平方米。
（文/羊城晚报记者 梁栋贤）
对决武器 地铁、快速路、机场并进，构筑大湾区蓝图
南沙这两年一手住宅的网签量基本保持在全市第三水平，原因很简单，一是有“国家级新区”和“自贸区”的双重利好，二是有交通、配套等众多利好。
市场原因：土地市场热度大+去化率稳步上升
阳光家缘数据显示，南沙区的可售货量为9135套，在外围五区中排在花都、增城之后，库存量不多，且去化率稳步上升。网易房产的统计数据显示，2016年年底，南沙区一手住宅去化率为72.5%，而到了2017年年底，南沙区的去化率已升至83%。
而且，南沙区楼市如今是处于产销两旺的高水平状态。2016年至今，南沙拍出不少土地，如今已陆续推出市场，像越秀·滨海新城、万科白鹭郡等的网签量都不少。
规划利好：陆空优势全面体现
●人口增加2倍多，自住人群将更多
●3条地铁线连接市中心：最快半小时抵达珠江新城
●通用机场即将投入使用：南沙将是国际化的南沙
●医疗、教育、产业全方位升级
去年年底，《南沙新区总体规划2012-2025》出炉，根据规划，至2025年，南沙新区经济社会发展将实现重大跨越，常住人口规模约230万-270万人，约等于现在的3倍多；城市公共设施、市政基础设施按300万人口配置。
地铁4号线南延段在去年年底已通车，它连通了南沙大多数有一手住宅在售的板块。未来还有地铁18号线和22号线，18号线可把南沙与天河的交通时间拉近到27分钟，而22号线让南沙到广州南站只需25分钟。日前，它们已顺利完成招标，开工在即。
公路交通方面也有利好。广州景观一号公路的规划方案在去年通过了专家评审，它从国际金融城临江大道起，至龙穴岛尖，全程100公里，未来可连接广州第二中央商务区和南沙新区。
深中通道开通后，会贯通珠江东西两岸，形成与湾区各城市乃至珠三角地区快速连接的互联互通网络：在南沙，15分钟可达深圳机场。除此之外，广深港高铁可连接广州、东莞和深圳及香港，在南沙有庆盛站站点，预计明年第三季度全线通车。通车后，从南沙庆盛站到香港西九龙总站仅需30分钟。未来，南沙不仅是广州的南沙，更是整个粤港澳大湾区的南沙。
广州的城建“十三五”规划还明确提出，投资500亿元用于南沙商务机场及通航产业园建设。预计2025年完工，2018年将建成第一条跑道并投入使用，未来的南沙还可能是世界的南沙。
其中，明珠湾片区是建设南沙新区的重中之重，未来将建成服务珠三角、面向世界的中央商务区是南沙最具升值空间的“潜力股”，被视为下一个“珠江新城”。
除了即将完工的广州澳兰斯健康环保设备总部及研发生产基地外，亚信数据全球总部、宝能集团华南总部也分别开建。此外，南沙还将建设国际物流中心、发展冷链物流、海铁联运物流。
教育医疗也全面升级。南沙将建设港澳独资外籍人员子女学校，招收在南沙新区工作且取得国外长期居留权的海外华侨和归国留学人才子女。此外，除了已经迁入南沙的广州市外国语学校以外，广州市二中和广大附中也都将在南沙开办新的分校。
南沙新区还将布局优质医疗等公共服务资源，未来5年将新建3家三甲医院，包括中山大学附属第一医院、广东省中医院、广州市妇女儿童医疗中心都将在南沙开办新的分院。
金洲板块：有现在也有将来
作为南沙的老城区，金洲板块目前已经有齐全的配套设施，包括学校、商业设施、南沙中心医院、中山大学附属第六医院、南沙万达广场、金洲广场、南沙一中等。
而且，这个板块离南沙区的区府也不远，附近有南沙体育馆等成熟配套设施。该板块离明珠湾板块也只有一河之隔，因此未来也可以享受明珠湾板块的众多利好。
（文/图 羊城晚报记者 梁栋贤）
样本调查 南沙滨海花园：2年涨134.6%
南沙滨海花园是南沙最早的商品房开发项目，至今已有十多年历史，目前在售的越秀滨海御城是第九期产品。
2016年1月，该楼盘推出97-108平方米“百变三房”，成交均价1.2万元/平方米；2017年1月，该楼盘推出94-138平方米三房、四房单位，买房送车位一个，带装修均价2.1万-2.4万元/平方米；今年1月，该楼盘主推105-142平方米四房、五房“复式空中墅”，带装修均价3.05万元/平方米，价格稳步上升。
区域发展成熟，楼价水涨船高
南沙区域整体楼价上升是带动该楼盘楼价上涨的主要原因。
随着南沙各规划利好以及产业政策的逐一落地，越来越多买家愿意到此置业，当地楼价也因此而上涨。2016年，该区的洋房单位报价还不用2万元/平方米，甚至有楼盘单价仍在1万元以下水平。2017年年初，南沙区的主流价已达1.5万元/平方米，今年年初，主流价是2万元/平方米左右。
可以看到，南沙滨海花园的楼价走势基本上与区域楼价同步。
十年大盘，配套齐全
配套成熟是该盘楼价稳步上升的另外一个重要原因。南沙滨海花园位于南沙的老城区——金洲板块，其教育、医疗、商业、交通等配套都较为齐全。
而且目前其在售组团离地铁4号线金洲站只有一百米左右距离，交通非常方便。作为一个成熟大盘，楼盘内已建成幼儿园、肉菜市场等配套设施，去年，楼盘内的五星级酒店——越秀喜来登酒店开业，使其配套更加锦上添花。
复式产品，实用率高
南沙滨海御城的楼价能够不断走高，也和在售产品特性有很大关系。其主推的105-142平方米“复式空中墅”，被设计成四房至五房单位，产品使用率较高。而且该组团的住宅容积率还不到1，景观和视野都比较开阔。
（文/羊城晚报记者 梁栋贤）
3.05
●近两年 成交均价走势
单位：万元/m2
2.25
1.3
2016.1
2017.1
2018.1
●推动楼价上涨原因
1. 区域发展成熟，楼价水涨船高
2. 开发十多年大盘配套成熟
3. 在售产品素质较高
制图/陈健怡
