▲龙湖冠寓以毫米级打造内部空间。
一面是未来巨量市场的吸引，一面是亟待突破的高成本低利润的掣肘，长租公寓市场的涉足者们，开始以加速跑的方式，追寻着盈利之路。
“商+办+住”小综合体
9月2日，龙湖旗下长租公寓品牌冠寓在北京的首家店，正式开业。这间位于酒仙桥的旗舰店也是龙湖在北京推出的首个“办公+居住”合体产品。
冠寓是龙湖集团继地产、商业、物业三大核心业务后，聚焦下一个租赁大时代的生活品牌。在目前数十家全新的长租公寓品牌纷纷涌现之时，龙湖采用了贯通三种业态的做法，打造自身的居住生态链。
龙湖将长租公寓、联合办公、配套商业相结合的小综合体生态模式称为CityHub，其核心在于引入了城市的综合资源，进而为城市中坚力量（年轻人）服务。
驱动城市中生活服务、文化娱乐、商业配套的资源互通，将每一栋公寓作为物联网时代当中的一个Hub（焦点），去“孤岛化”，以进入租住社区平台化的3.0时代，让平台上的资源为租住人群所用，为年轻人这一城市的中坚力量创造更加优质的生活体验。
冠寓酒仙桥旗舰店就是CityHub-商住办小综合体的代表之作。龙湖集团副总裁兼北京公司总经理宋海林表示：“龙湖要做的不是简单的长租公寓，而是基于优化城市功能，区域职住平衡为理念，联合天街、一展空间和冠寓，打造1+1+1>3的微生态生命体”。
突破盈利痛点
目前，我国租赁市场需求巨大，而长租公寓占租赁市场中的比例还不到5%，随着租住消费升级，长租公寓未来前景巨大。面对万亿级别的市场前景，在政策利好的前提下，长租公寓市场迎来一拨开发商、中介、酒店、创业者的抢滩。
但不容忽视的是，长租公寓高成本、低利润、回报周期长的特点，成为各家试水者们要共同面对并亟待突破的问题。
“谁能把成本控制住，谁一定是未来终极的胜利者。这个项目一次投入特别大，需要一个漫长的回收周期，本大利薄。”龙湖集团副总裁兼冠寓公司CEO韩石表示。
既然如此，为何还有很多开发商涉足其中，并且展开了抢占未来市场的竞速跑？租售并举、租住时代来临、开发商由销售向运营转型……这些都是个中缘由。
“冠寓的动态投资回收期是五到六年，轻资产项目的毛利率是35%以上。”韩石表示，龙湖做长租公寓有着运营优势，在以轻资产方式拿项目的时候决策期非常快，一周之内对一个项目做出判断。从房源获取到开业，龙湖的周期是130天。目前龙湖在32个城市有城市公司，从拿地到开发，能够得到体系的支持，这也使得冠寓在布局上具有优势。
目前冠寓从轻资产项目入手，通过对租赁十年以上的物业进行改造，还包括一些股权合作、委托管理。未来，冠寓将“轻重结合”，逐渐加大重资产项目的比例。
众所周知，自持地块项目在北京、上海逐渐成为趋势，龙湖今年上半年也在北京获取了自持地块。韩石表示，未来将看到这些地块上的冠寓项目开业。
专注社区和服务
社群运营和服务成为长租公寓的着力点，也是与普通民宅相比凸显价值的部分。
“社群的运营一直是冠寓的重点，也是我们未来的核心竞争力，也是着力打造的地方。我们每个店里有首席运营官，他们会作为发起者，为租客提供更多的机会，更多的社交，实现更多的价值。”龙湖冠寓总经理王俊英表示。
自2016年下半年起，龙湖集团创立“冠寓”作为第四大主航道业务，龙湖也是业内最早将长租公寓作为核心业务，并全力推动的地产集团。冠寓将快速实现全国布局，于北京、上海、广州、深圳、重庆、成都、杭州、南京、苏州、厦门、西安、武汉、天津、合肥、济南、长沙16城落地，至2017年底开业房量逾15000间。
韩石表示，冠寓将5万间作为一个临界点，希望能够迅速突破这一数字。到2020年，冠寓的目标是行业内前三名，租金收入超过20亿元。
冠寓酒仙桥旗舰店，起居生活空间每个房间25平方米左右，月租金4000-6000元，300平方米空中花园，600平方米公共区域，功能完备、设施齐全，租客可以享受聚餐、娱乐、健身、社交。一层的联合办公空间——一展空间共4000多平方米，近900个联合办公工位，10大共享资源服务。
本报记者 陈静思
