□ 本报记者 吴晓锋
近日,富力地产旗下北京“富力家园”小区物业贪腐、管理严重缺失、公共维修基金被盗等问题被业主和媒体曝光。然而,这只是物业管理纠纷的冰山一角。
近年来,关于小区物业纠纷的话题不绝于耳,小区物业管理之痛已经成为一个社会问题。
近期,就有重庆市的业主向《法制日报》记者反映关于小区公共收益和业主知情权等问题。记者调查发现,物业纠纷中诸多浮出水面的问题只是表象,更多悬念、更多痛点和难点还在后面。
公共收益收支成谜
业主知情权难实现
小区大门、中庭花园、楼房外墙、电梯四壁……各类广告渐渐充斥小区的各个角落。这些广告是怎么出现的?明明是封闭式的小区,为什么会有摊贩进来摆摊设点?那些无关的社会车辆又是如何停进小区的?
随着业主权利意识的提高,部分业主开始关注到这些问题。
“我已经交足了物业费,那这些广告、摊位的收益用到哪儿了?一年能有多少收益?怎么不见给我们分红,也没有向我们公示过?”重庆市珠江太阳城小区的业主张女士终于按捺不住心中的疑惑,对小区物业提出了质询,要求物业告知小区公共收益的收支情况、公示情况。
物业一名工作人员干净利落地挡了回去:“我们没有公示义务,因为我们是包干型物业公司,不是薪酬型物业公司。”
在张女士的强烈要求下,物业公司负责人终于回复称,公共收益是以一个专门账户存在公司,并表示依照相关法律规定,公共收益的使用需要业主委员会讨论形成多数意见决议,否则公共收益将只会用于小区专项维修基金。
张女士进一步追问小区一年总共有多少收益,物业负责人说不对某一位业主公开。
“不管是什么类型的物业公司,都是业主聘请来的管家,难道对于业主没有告知的义务,我们业主没有知情权?”张女士一头雾水地向《法制日报》记者抱怨。
无独有偶,重庆市龙湖春森彼岸小区的一位业主也有相似经历,不同的是龙湖物业并没有直接否认自己的公示或告知义务,而是采用打太极的方式始终不予回答。
“长达一两个月的时间,十几次通话,多次微信沟通,但龙湖物业一直推诿,要么说需要找财务要资料,要么说查账需要业主请第三方独立审计机构去查。不管我怎么解释,怎么表达诉求,他们就这样绕来绕去不做回答。”龙湖春森彼岸小区业主王先生对记者说,“龙湖是上市公司,是重庆本土的金字招牌,收取的物业费也是全市最高的,平时的物业服务倒不错,解决问题也很快,但是这一次怎么就这么讳莫如深?这里面有什么不能见光的?难道真动了我们的奶酪?”
记者以业主的身份进行暗访,也是同样的遭遇。
小区公共收益在法律上是究竟如何界定的?业主是否享有知情权?物业公司是否应该向业主公示、告知?
围绕这些问题,记者采访了西南政法大学民商法学院教授黄忠。黄忠说,按照物权法第七十三条的规定,除非是城镇公共绿地、公共道路或者明示属于个人所有,否则建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。物权法第八十二条规定,物业服务企业根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施,并接受业主的监督。这意味着,公共收益属于业主共有,业主享有对公共收益的知情权。
业委会主张集体权利
知情权属于个人权利
业主实现知情权想来不是什么难事,然而在现实生活中却举步维艰,即便是大型房企物业也在推诿和回绝。记者在调查中发现,一些物业公司将不公开、不公示的原因推给业主委员会。
珠江太阳城小区物业一方面说自己没有公示义务,一方面又说即便要了解情况也要通过业主委员会或20%以上的业主联名,不单独答复一位业主。龙湖春森彼岸小区物业也提到因为龙湖的小区都没有业主委员会,所以业主要查账需聘请第三方独立审计机构。金科物业则表示公共收益都是业委会在负责,他们什么都不知道,同时表示他们只收过物业管理费,并没有收过广告费之类的费用。
按照这些物业公司的答复,很多业主不理解,难道不通过业主委员会,业主就什么权利都不能行使?
最近,重庆市渝北区人民法院发布了物业服务纠纷典型案例,渝北区法院民四庭庭长黄青松在接受《法制日报》记者采访时说,业委会在法律上的地位的确非常重要,因为在物业管理合同、物业服务合同中,业主的权利是属于全体业主的集体权利而非个人权利,需要业委会或业主大会主张才行,不能由个人进行主张。
然而,尴尬的是,目前重庆的多数小区都没有业主委员会。业委会成立之难是物业管理的又一痛点。
黄青松说:“我们很多街道社区都开展了组织成立业委会的工作,前期宣传发动工作都做了,最后选举时业主却不来,业主对个人权利的漠视是导致业委会缺位的一个重要原因。”
另外,业主之间利益不完全统一,有的业主担心业委会成员侵占利益,“各人自扫门前雪”等想法以及诸多现实问题导致业委会的成立一直面临困境。
珠江太阳城小区物业工作人员说,珠江太阳城小区曾成立过业委会,却因为业主的不信任而解散,业主更加信任政府相关部门对小区物业的监管。
据重庆市江北区五里店街道城市管理科李学赞介绍,业委会属于自治组织,街道办只有协调督促的职能,并不能去牵头成立。一个住宅小区成立业委会,需要20%以上业主同意。“按照《重庆市物业管理条例》规定,需要小区半数以上业主书面同意后才能由政府指定物业所在地社区居(村)民委员会代行业委会的职责。而半数以上业主书面同意存在实施困境”。
那么,业主的知情权是否属于集体权利,是否必须通过业主委员会才能行使?答案是否定的。
黄青松说,业主知情权是一项个人权利,业主在知情权受到侵害时可以向法院起诉。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定:“业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的,人民法院应予支持:(一)建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；(二)管理规约、业主大会议事规则,以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；(三)物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；(四)建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；(五)其他应当向业主公开的情况和资料。”
职能部门人员不足
物业监管有待加强
成立业委会,难；不成立业委会,难；成立了业委会,还是难。正如最近曝光的富力地产旗下北京“富力家园”小区,其业委会并不缺位。
物业纠纷逐渐增多,除了采用诉讼方式进行维权,也有不少业主希望加强对物业公司的监管。对此,李学赞说:“我们的工作主要是调解矛盾,街道对物业管理起到的更多的是督促引导作用。”
比如对有些物业自称属于包干型物业公司不具有公示义务这种情况,李学赞说:“按法律规定,公共收益属于业主共有,物业公司必须进行公示。如果业主找到街道,我们会对物业进行督促,要求物业公示公共收益或联系物业查看账目。”
“政府部门本就应为老百姓做好服务,但我们现在的工作也面临一些问题,一是责任划分,再就是人员配备。”李学赞建议进一步细化监管职责。
据李学赞介绍,目前街道负责物业管理的专业管理人员较少,五里店街道下辖14万多人,70多个小区,但只有城市管理科的1名工作人员在兼管,“希望能加强人员配备,同时加强工作人员的法律培训”。
那么,对于物业公司的监管,房管部门是否有相应职能和力量?重庆市国土房管局相关人员表示,“根据国务院《物业管理条例》等有关规定,县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。根据《重庆市物业管理条例》的相关规定,重庆市区县房管部门主要通过物业管理区域备案、物业管理招投标的监督指导、物业服务合同备案、日常巡查等方式对物业企业从事物业服务活动进行监管”。
然而,在今年上半年物业服务企业“双随机”检查中,重庆市国土房管局抽查的20家物业企业中,有12家企业存在不同程度的问题。
重庆市人大四届五次会议召开时,就有代表提出,重庆市国土房管局物业科作为全市物业管理主管部门的职能科室,工作面广量大,人员严重不足,加上信访问题不断增多,难以实现常态化、有序化的指导和监管。
记者调查也发现,因物业纠纷常涉及规划、环保等多部门,物业监管中责任不明、配合不畅等问题时有发生,这亦成为物业监管中的痛点、难点。
物业纠纷的频发也引发社会各界的关注。
近期,20余位法律、物业界专家学者共同倡导发起成立中国物业律师联盟,旨在通过标准化物业费清收、协助成立业委会等方式,解决物业管理中出现的问题,改善物业环境。
