□ 本报记者 杨傲多
近年来,受社会诚信体系不健全、开发商违法追逐暴利、购房者风险意识不足等因素影响,房地产纠纷不断发生,法院受理纠纷案件数量不断增多。近日,四川省成都市双流区人民法院发布了四川省首份房地产纠纷案件审判白皮书。双流区法院副院长宿波通报了该院房地产纠纷案件审判情况,分析了审理中发现的突出问题,并结合审判实际对如何避免和化解纠纷提出了建议。
案件数量上升诉求多样
双流区法院统计发现,2012年度至2016年度,该院受理的涉房地产类纠纷案件上升趋势明显。值得一提的是,2016年度受理房屋买卖合同纠纷案件136件,2017年上半年受理房屋买卖合同纠纷案件272件,增幅较大。
白皮书显示,2016年1月1日至2017年6月30日期间,双流区法院受理的涉房地产类案件的诉讼请求主要有:请求开发商协助办理房屋权属证书并承担违约责任；请求判令开发商承担逾期交房违约责任；因开发商逾期交房请求判令解除合同并承担违约责任；二手房买卖合同中请求解除合同并承担违约责任,请求继续履行合同；请求支付物业服务费；商业综合体领域内请求支付委托经营收入；请求支付工程款以及其他多种诉讼请求。
从上述案件的诉讼请求来看,涉及房地产领域纠纷案件存在诉讼请求多样化特点。
涉案人数众多成为双流区法院受理房地产纠纷案件的另一特点。由于房地产市场不断扩大,业主与开发商签订的商品房买卖合同约定的交房时间、办证时间已经陆续届满,但开发商因为经营、管理等问题导致逾期交房、迟延办理房屋产权证书等现象凸显。在此类案件中,购房者大多“抱团”起诉维权。
白皮书显示,2016年1月1日至2017年6月30日期间,双流区法院受理涉房地产纠纷类案件2766件,审结2053件,其中判决1229件,调解385件,撤诉434件,体现出了调撤率低、服判息诉率低等特点。
四大原因导致纠纷频发
房地产纠纷案件数量缘何不断上升?双流区法院通过对审理的案件进行剖析,分析出其中四大原因。
“第一个原因是开发商的经营实力、商业风险预估能力不足,守法意识欠缺。”双流区法院有关负责人分析说,双流区法院近年来审理的案件反映出,开发商对自身资金实力预估不足或过于自信盲目开发,致使纠纷大量产生。
据介绍,房地产纠纷多发的第二个原因是,部分代理销售企业、中介机构为了提高销售业绩,尽可能实现利益最大化,往往对购房者作出许多不当承诺,埋下纠纷隐患。
购房者缺乏必要的风险意识和法律意识,也是房地产纠纷多发的第三个原因。
白皮书分析称,房地产纠纷多发的第四个原因在于建筑行业存在监管漏洞。部分开发商为追求利益最大化,在项目建设过程中往往触碰法规政策底线,对已批项目指标进行违法违规调整。此类项目往往在验收阶段才被发现,导致竣工验收备案困难。在面临逾期交房带来的巨大违约成本面前,个别开发商会在未取得相关证照的情况下铤而走险违规交房。因工程未能通过竣工验收备案,极易引发工程质量、逾期办证等后续问题。在建设施工过程中也存在大量非法转包、违法分包、无质挂靠、违规开发等现象,导致建设工程类纠纷及延伸的其他房地产纠纷频发。在房地产开发、建设过程中,相关职能部门对上述现象的监管还存在盲区,对其监管力度还有待进一步规范、完善。
延伸职能保障市场发展
针对房地产纠纷多发情况,双流区法院于2016年7月成立了房地产审判庭。该庭成立后,法庭内部积极构建专业化审判团队及相关工作制度,探索繁简分流审判机制、要素式审判文书模式,提高对疑难案件的分析处理能力,充分发挥人民司法对保障房地产市场健康、有序发展的积极作用。
双流区法院积极总结房地产市场中存在的问题,主动参与社会治理并向区委、区政府报送了《关于加强治理商品房买卖领域矛盾纠纷的对策建议的报告》《关于加强治理商业综合体领域矛盾纠纷的对策建议的报告》,对解决上述矛盾纠纷提出了对策建议。
为加强对双流区法院辖区的房地产领域矛盾纠纷的综合治理,双流区法院与相关单位赴浙江省湖州市学习考察房地产开发企业破产处置经验。经过学习交流,双流区法院认为,在穷尽资产并购、债务重组等房地产项目招商引资方式仍无法有效盘活相关房地产项目的情况下,通过构建府院联动破产处置模式,依法开展房地产领域“僵尸企业”破产工作是化解房地产领域矛盾纠纷,实现资源优化配置的有效途径。
为保障当事人合法利益,双流区法院在审理案件过程中,关注购房群众的实际需求,在国家法律和政策允许的范围内充分保障购房群众的合法利益。在二手房买卖合同纠纷中,对于恶意违约的情形,在合同能够实际履行的情况下,充分维护守约方的利益,判决合同继续履行；在确因法律和事实上不能实际履行的合同,对守约方主张的违约损失积极予以支持。同时,在当事人诉讼过程中积极引导,通过向当事人合理释明的方式,努力化解诉讼风险,切实维护群众利益。
