自北京确定启动共有产权养老试点至今已有三年，近期，北京同时也是全国首个共有产权养老机构试点迎来了首批入住的老人，而他们也将在不久后拿到北京发放的第一批共有产权养老居室不动产权证（房本）。12月12日，北京市民政局、北京市规划国土委、北京市住建委联合召开新闻发布会对共有产权养老新模式进行解读并介绍了试点的阶段性成果。据悉，作为目前北京惟一的共有产权养老居室试点，双桥恭和家园确定了企业与消费者按5%和95%分配50年产权的模式，且每间房必须入住一名60周岁以上老人并缴纳3000元/月的服务费。过户后，购房者可随时出租、出让，价格随行就市，买卖都不受北京现行普通商品房限购条件限制。
共有产权“新成员”
共有产权是近两年各地楼市中兴起的“新热词”。与市场上的共有产权住宅不同，按照市民政局、市住建委联合印发《共有产权养老服务设施试点方案》规定，共有产权养老设施的模式则被定义为居室分割定向出售、公共服务空间持有经营、限龄人群居住。
双桥恭和家园运营方、乐成集团副总裁高峻松介绍，试点项目社区由养老居室、公共空间和长期照料（医护）床位三部分构成。其中，养老居室的部分以“按份共有”的方式销售不动产产权，即：投资商永续持有每间居室X%（试点项目为5%）的产权，剩余份额向符合条件的居民转让。而且，投资商持有配建的服务设施的不动产产权，不得分割转让，并依据《养老机构设立许可办法》在民政部门登记设立养老机构，持续提供养老服务。
“这意味着，试点项目内的养老居室产权由养老服务企业与符合条件的购买者以按5%、95%的份额共同持有，而且每间养老居室入住前，购房者要与企业签订房屋使用协议，保证房间内必须有至少一名60岁以上老年人居住。此外，配套约占总面积的40%医疗、护理、餐饮等公共服务设施仍由企业持有经营。”北京市民政局副局长李红兵表示。而高峻松进一步介绍，在入住后，每间养老居室每个月还需缴纳3000元服务费，老人将享有公共空间的使用、医护人员24小时响应等基础服务包。
据悉，双桥恭和家园试点项目整体建筑规模为3.68万平方米，建有养老居室365套，户型在79-95平方米不等，售价约为4万元/平方米。项目于今年7月15日启动签约，10月正式竣工并投入运营。截至目前，一期已全部实现认购，认购签约养老居室143套，入住8户，老人12人，30%以上来自东城区和西城区。值得注意的是，李红兵还透露，本次试点的共有产权模式今后还将引入北京城市副中心的配套城市设施建设。
不纳入“限购体系”
“与一般的养老机构不同，共有产权养老居室最突出的特点就是消费者将拥有属于自己的产权，购买后将可按照市场价转让、出租，只要购买方、租户符合每户入住至少一名60岁以上老人的条件即可，企业方不参与收益的分配，居室的用水用电都按民用标准来实行。”李红兵还表示，虽然现在80%以上购房人都是老人子女，但如果居室95%的产权是归入住老人所有，那么在老人去世后，子女也可依法继承产权，如继承后家中无符合条件的老人入住，企业方可协助进行出租、转让等。
不过，高峻松也表示，为防止投资投机者“钻空子”购买共有产权居室，企业方将在入住协议中要求居室内不能在无符合条件老人入住的情况下入住其他人员，而且无人入住的居室也需要按时缴纳3000元/月的服务费用。“除每一任产权拥有者入住前都要签订房屋使用协议外，我们还会确保企业虽拥有5%的产权，但是与95%的产权持有者享有同样话语权，确保企业可以及时对后续房屋的转让租借有干预的权利。”李红兵表示。就此，有业内人士分析称，以试点项目4万元/平方米的售价计算，一户79平方米的项目全款为316万元，50年所需缴纳的服务费为180万元，这相当于50年购房人最少需缴款496万元，合6.3万元/平方米左右，较周边同类普通商品房没有明显的价格优势。
