导读：各方关注的二手房交易营改增政策终于落定。3月24日，财政部公布《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》。

　　二手房交易增值税计算方法办法对房地产营改增税率做了如下具体规定：

　　1、个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

　　2、个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

　　上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。

　　如何计算你的二手房交易增值税？

　　根据增值税的算法，需要先计算出销售额，销售额＝含税销售额÷（1+征收率），应纳税额＝销售额×征收率，比如一套售价150万元（含税、购买不足2年）的房子，最终增值税应纳税额为（150÷1.05）×0.05＝7.14万。当前营业税下是总价按照5%的税率征收，按现行政策，营业税应纳税额为150×0.05=7.5万。

　　新办法为你省了多少钱？

　　对营改增的具体税费降低效应，上海易居房地产研究院研究员严跃进进行了如下计算：

　　对于一线城市而言，假如在2015年2月某个购房者购置了一套新建商品住房，为了和一线城市做对比，假设总价也为100万元。这个时候，根据易居研究院智库中心提供的数据，2月份一线城市房价增幅为46.2%。

　　到了3月份房屋的总价按照市场的公允价值计算，能够达到146.2万元。这个时候，因为没有满两年，所以根据5%的营业税，和5%的征收率对146.2万元总价进行征收，税费为7.31万元。

　　但如果购买第二年房价没变，那么若是非普通住房，那么营业税为146.2*5%则为7.31万元。增值税为46.2万元*5%即为2.31万元。

　　可以看出增值税成本明显降低。若购买两年后为普通住房，那么营业税和增值税都为0万元，这使得购买两年后，46.2万元就不需要纳税，成为房屋持有的相关经济利好。

　　而对于非一线城市而言，个人购房如果不满两年进行交易，那么按照5%的征收率进行征收。如此计算实际上和此前的营业税政策并没有太大的差异。而持有时间超过两年的住房进行交易，则进行免征。

　　这样也使得税费成本降低为零。此类政策和过去的营业税政策保持了一致的特点，而且从税费效应看，也没有太大的变化。